餐廳選址的全流程和關鍵點

　　第一步：市場分析，弄清自身品牌定位

　　首先，在選址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目標消費人群在哪兒。

　　第二步：從10個層面對商圈進行分析

　　什么是商圈？

即你把門店看成一個點，分析，以某個十字路口或者某個商場為圓心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更遠的半徑畫一個圈，這個圓形面積就是商圈概念。商圈也即有個向心力，圓圈里面的人是愿意到這個圓心消費的。所以選址的第二步就是選商圈。

　　而一個商圈是否具備長期擁有充?？腿说哪芰?，我們需要從10個層面對商圈進行調查分析：

綜合以上調查結果，充分了解方圓300米內的人口統計、收入水平和人口的數量和素質。因為80%的顧客來源于方圓300米之內的銷售推動，通以了解他們來評估此商圈的整體銷售能力，分析周邊消費人群是否是餐廳的目標群體，終確定有無在此開店的可能。

　　第三步：找到商圈的最佳聚客點，確定位置

你覺得整體商圈是好的，接下來就應該來分析，具體門店位置了。

　　要綜合人流、顧客的行走路徑進行選擇，還要保證餐廳的可見度和易接近性。簡單的來說，就是選擇人流量最大，行人容易看到、尋找方便的地方。

　　第四步：從3個方面對店面進行評估

在初步選定新址后，還應對相關的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進行評估：

　　第五步 ：與房東進行談判簽合同

　　免租裝修期

以下表二為例，一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內開店。

　　租金及押金

　　在與房東砍價前，須先做未來的營業額預測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權衡以討價還價，盡可能取得合理的價位。

　　續租和租期

比較有規模的公司一定要事先考慮到續約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調整在5%以下，一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整系數12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。

　　表二：租金條件評估標準

　　第六步：對新門店做一份立地報告

　　立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業額進行預估，以及投資回報進行財務分析后得出的一份總結。

如果覺得新址和曾經評估過的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測算，通過對等店的方式，來預估新址的營業額，通常用在社區型商圈。立地報告包含16 項如下：

　　①新店選址申請書

　?、陂T店租賃要件調查表

③門店工程配套條件表

　?、荛_發基準表

　?、萆倘υu估表

　?、薷偁帉κ址治?/p>

　?、呖土髁糠治?/p>

　?、嘧饨鸪杀居嬎惚?/p>

　　⑨對等店應收預估表

　?、庑碌暄b修工程費用預估表

　　?門店損益分析表

　　?未來五年預估損益表

　　?商圈示意圖

　　?商圈圖說明

　　?商鋪實景照片

?門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

　　第七步：訂立商鋪租賃合同須注意的法律問題

　　相關部門依立地報告的評估，總結判斷達成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題：

以上選址指南，每一步都要小心仔細，以防后患！祝大家事業成功！

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