都說餐飲創業就是一部踩坑史，步步還珠格格?？此瓶鋸?，卻是餐飲人的寫照。這不，展店第一步——遷建，就已充滿腥風血雨。

最近寧波有位周老伯反映，稱自己花了100多萬購買了鎮海區佳源銀泰城的金街商鋪?？傻搅蓑灧繒r才發現，當初宣傳單上寫的“餐飲旺鋪”，實際卻沒有設置水管和煤氣接入口，無法從事餐飲行業經營。

“餐飲旺鋪”最后成為“餐飲忘鋪”（忘記鋪設水管和煤氣的店面），上百萬打了水漂，實在可氣。

但像周老伯這樣不小心著道的餐飲人并不少。小新就為大家盤點出餐飲遷建常見的七大坑，給大家提個醒:店面千萬個，安全第一個。遷建不合適，只剩兩行淚。

坑一、假餐館

相關證照齊全，煙油管道等發展商前提具備是餐飲經營的基本前提。開篇說的周老伯案例就是碰上不具備餐飲經營前提的典型”假餐館“案例。

避坑手冊： 多走、多看、多問，一定要在勞動合同前明確店面與否具備做餐飲的前提，與否能做餐飲。發展商前提情況需實地介紹，而經營資質問題在街邊店、社區店中尤為重要。

此外，還需要到消防、社區城區、公安、環保局等職能部門咨詢，確認意向店面與否能夠建立明火廚房。

坑二、新商鋪

餐飲進mall為了蹭商鋪用戶數目及其信譽的。而新商鋪商業模式尚未成熟，往往需要培養客用戶數目，新國際品牌進去很難成為培養客用戶數目的犧牲品。

小新認識一位做椰子雞的廣東老板，就是被一新商鋪的低租金吸引而去展店。結果，他的店反而成為商鋪唯一能帶人潮的店面。老板說“展店兩年，之前的店面裝修費用還未回本?！?/p>

避坑手冊： 不管商辦人員說的天花亂墜，你都要穩住。即使他說有很多明星已進駐，你也得明白背后可能將的潛規則，明星是低價進駐，而你是高價入坑填補。

即使是低租金的誘惑，你也得考慮投入產出比，包括裝修、促銷活動等，可別像前面那位老兄一樣白忙活兩年甚至更久。

坑三、被征地

自去年4月以來，廣州市城管職能部門在“還綠于民”措施出臺后，廣州的“農場咖啡店”就處于水深火熱之中。大量存在違章建筑行為的“農場”被列入其執法目標當中。到今年5月底，廣州市內因拆違章建筑行動被拆除或勒令歇業的“農場”已經超過半數。

這些被拆除或勒令歇業的“農場”不僅失去經營已久的店面還拿不到任何賠償，可謂一朝回到解放前。所以，“被征地”算是餐飲人最無奈的坑。遭遇往往“一周內責令撤離”的命令，餐飲人能做的只有在遷建環節就理智避開。

避坑手冊： 遷建前，一定要做好政策方面的調研工作，包括店面鄰近商戶和政府規劃局等職能部門介紹情況，探明住宅屬性，搞清地域政策規劃。

坑四、假用戶數目

北京鮮榨果汁國際品牌“水果先生”曾經在公益西橋有過一家分店，緊挨華聯超市，早晚人潮量高達6000人，但展店后發現生意并不好：經過的客用戶數目很多，但停下來的很少。經過分析后發現，這些客用戶數目目標明確，全是去超市購物的，很少會停下享受一杯純果汁。

由此可見，對于線下用戶數目，大家得有一個認知：高人潮不等于高客用戶數目。 人潮量大的店面卻不掙錢，可能將是因為人潮的“質量”不高，有需求的目標客層占比太少。

避坑手冊： 實地調研店面鄰近環境是介紹用戶需求及消費能力的最有效方式。建議客用戶數目調研時間分早、中、晚就餐高峰期，雨天、晴天，周五周六日及周一。除了人潮數目外，還需觀察人潮動線方向。店面若處于人潮動線的上方位，你就有機會截住更多客用戶數目。

此外，還可以通過鄰近停車位數目、咖啡店數目、咖啡店品類及其消費水平、企業數目、企業屬性（是國企還是外企）等維度介紹鄰近人潮的需求和消費力。

蹲守攢數據，業內還闡述出一套簡單粗暴的闡述——“長寬高厚”：

城區長度，直接決定城區的用戶數目；

城區寬度，判斷主城區的重要指標；

小區厚度，鄰近人群體量，根據小區新舊、屬性以及大體的年齡分布粗略估算消費能力；

樓層高度，樓夠高，人才夠多。

坑五、二房主

說起二房主，很多餐飲人都是一把辛酸淚。二房主甚至經手更多的三房主、四房主，有巨大的不確定性。例如二房主簽的十年租約，若你不幸地處于其第8年階段，二房主很可能將為了最后兩年再撈一筆，直接給你開出天價租金。

避坑手冊： 能找一房主的就不找二房主。不管是和誰簽訂合同，都要請房主拿出有效的產權證，根據產權證，對住宅的建筑面積、結構等情況進行檢查。

明確二房主的租賃日期，最好請房主到場或提供轉租的書面同意。勞動合同時就應該對金額設定清楚，包括租房費用每年遞增多少，租金多久之內不能漲等細則。

坑六、受讓店

受讓的店面坑很多，往往是處處“埋雷”。其中也包括不具備經營的發展商前提、遭遇征地危險的坑，但小新在這里主要談受讓店可能將遺留的歷史問題。

比如說受讓店若有違紀違法記錄，拖欠工商管理費、逃稅等，就有可能將遭遇營業執照作廢、罰款等處罰。再比如說，受讓店主拖欠老員工工資、供應商款項等。若你不幸接過店，很可能將就會背上債務的鍋。

避坑手冊： 調查清楚對方受讓店面的真實原因以及債務情況，分清責任，避免后面發生糾紛。比如說欠缺的水費、煤氣費等，請受讓者交完剩余款項，并將交費收據復印留存。

坑七、混亂商業模式

如今，商鋪為了吸引更多人潮，紛紛加重餐飲商業模式比例，導致餐飲同質化競爭嚴重。若是商業模式分布不作合理規劃的話，可能將會進一步加劇競爭的慘烈。

比如說某寫字樓下的美食城，原有一家蘭州拉面和山西面館相鄰，各自擁有較穩定的客用戶數目。后來商辦引入了重慶小面和創新小吃國際品牌。四家小吃檔口在50米范圍內近身肉搏，兩個原住國際品牌的客用戶數目直接斷崖式下跌。

避坑手冊   遷建時就要調研所處商鋪的商業模式布局，看國際品牌品類和布局，由 此可以推斷該商鋪的管理能力。另外，勞動合同時最好能跟商辦職能部門加注排他協議。

遷建的最終目的就是讓顧客通過選的址更方便地觸達自己的國際品牌。所以在最后小新就引用屈臣氏、星巴克開發總監遷建專家陳鋒，從業16年闡述出來好鋪位的四個基本原則給各位老板做參考：

1.可見： 上看下看左看右看，很難就可以看見。比如說拿不到購物中心一層的位置，那么在選擇的時候，盡量選擇遠看能看見店面logo，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免舉目難望到的位置。

2.可達： 最好路線是很難就可以到達。路途更短、耗費時間更短、停車更方便、路過方便停留等。這些都是考慮的要素。若非可達的店址，客層很難會被其他店攔截。

3.可用： 發展商前提一定要可用。比如說排煙燃氣設備有沒有，排污管道與否合適，用電量能否達到要求等等。如果不符合要求，可能將遭遇關店局面，即使能改造也是一筆費用。

4.可得： 一定要符合政府的相關法規。比如說住宅屬性與否違章建筑建筑，與否可以申請營業執照等。

你還有遇到哪些遷建坑，歡迎留言討論。

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