遷建，是個老話題，卻是個能決定一間店生死的大命題。  

最近重讀麥當勞的《小數遷建》，對照麥當勞的系統方法，我發現其中有9條幫助店面走出誤區的遷建思路，茶飲店都能直接用。  

一起來對照看看。  

01 不要相信今后能掙錢，如今掙錢最關鍵

麥當勞總結出一種經驗：店面開業后，假如如今掙錢，今后會更掙錢；假如今天不掙錢，那這家店也沒有今后可言。  

有些打算開茶飲店的老板娘，非?？粗匾环N政府部門的發展潛力，比如說說今后connecting地鐵、很快就開商場，或者小區入住率下半年會提高等等。

事實上，假如可以選擇這個鋪位，如今沒有人流店就會虧錢——許多雜貨店根本撐不到地鐵開通、客流量增大的那一天。

越是雜貨店遷建，越要選“如今就能掙錢”的邊線。  

02 商品好開哪都賺？99%的店都沒這魅力

創業老板娘常常會真的，有網紅商品、有很好的營銷、服務，就能夠把店開起來了，其實這些原因都不是最主要的。

我們通過觀察那些大國際品牌可以發現，海底撈、西貝有很好的國際品牌知名度、有不錯的商品，但是有些店開錯了邊線，營生很大也不是很好。

因此，麥當勞開到如今，仍然重視每家店的遷建。

偶爾有例外。比如說上海嘿咖啡的遷建，位于上海人民廣場附近的亞龍國際廣場， 周圍做送餐的店許多，但商業氛圍不佳。按照老板娘的說法，這個邊線是“一流商圈垃圾角”。

最終，靠老板娘獨特的個人魅力和創意商品的研發能力，使店面長期保持大眾點評排行榜第一名，這才引來了許多顧客慕名打卡。

應該說，把遷建作為第二順位，通過營銷推動，雖然也有做成功的店，但可以選擇這種模式，從一開始就可以選擇了一種小概率成功。  

03 遷建不能像找女朋友“非誰不可”，必須有備胎  

假如connecting10家店，至少要找出30個點位，才有機會篩選出10個好的邊線 ——這是麥當勞總結出的一條規律。

有位業內人士加盟一種甜品店，雷米雷蒙縣遷建都足足花了4個月，他看上的邊線總部真的不行，一種邊線交一次遷建費，雷米雷蒙縣遷建費都交了6回。

后來他學聰明了，一次找到3～5個備選的邊線，讓總部一次性看完，終于找到了滿意的邊線。

04 不要因為房租高，就拒絕一種好邊線

有人會說，中心邊線的房租很貴，根本就不掙錢！

但麥當勞《小數遷建》中的觀點是，房租貴還是便宜，根本不關鍵，關鍵的是店面預估的銷售額是多少。

假如一間店經營不好，房主免房租還送裝修，也照樣會虧本。

反之，假如經營得好，即便房租很貴，也有高額利潤。

05 裝修3件事沒談好，千萬別簽下！

都說好邊線是靠搶的，但在看到一種邊線準備簽下時，不要一時激動立馬簽下。在麥當勞的經驗中，有三個事情很大要談好：

1、很大要帶著負責工程的人實地考察  ，如下水難題、排風難題。沒有簽合約前，這些難題要一一列出，并和房主交涉清楚，比如說，下水管接不下去，就不能算進租期里。所有難題都在合約里列舉出來，出現什么難題，如何解決，誰來承擔，條分縷析，不會出現雙方扯皮的情況。

2、除了房租，電費也很大要談好。  合約里很大要把電費寫清楚，否則假如你營生好，房主不能漲房租的情況下，有可能會在電費上想辦法。

3、確定遷建時，還要考量一種因素，就是門頭安放的邊線，并考量如何安裝  ，這些細節確定后要在合約里列明，作為談判中的一種關鍵的環節，一旦簽完合約，再和房主商量裝看板的邊線，很大會產生新費用，關鍵在于房主不很大會配合你的意圖行事。

切忌遷建“四拍法”，一拍腦袋就決定，二拍胸脯作保證。經營不如預期時，就會三拍大腿面對失敗，最后每月的巨額虧損承受不了時，就必須四拍屁股走人。  

06 別低估顧客的刻苦度，你的店很難覆蓋3千米  

都說要做好“店面3千米”，事實上不要低估顧客的刻苦度，實體店的營生主要來自于300米之內的銷售推動。  

這是真實統計數字，為什么呢？

要考量顧客的心態，尤其是夏天走5分鐘就要汗流浹背。來自100至200米之間的比例是20%，加上100米以內平均累積是68%。  

如今任何一間甜品店都不是唯一的，各式各樣的茶飲店到處都是，大多數人會可以選擇就近購買，有的人甚至連500米外的店都不愿意去。

要么下大力氣做送餐，要么就選個300米內客流足夠的邊線。  

07 同國際品牌1千米內只能開1家？不，要“看走向”

做加盟的茶飲國際品牌，有的有區域保護政策，1千米內只開一間店，而妮娜冰城卻放得開，有的政府部門500米內甚至會有5家店。

要不要遠距離離開多家店？這是許多國際品牌糾結的政府部門。

曾從妮娜冰城內部人士了解到，妮娜冰城內部原來也有區域保護，后來發現，在1千米內沒有第二家妮娜冰城，但競品卻開越多，后來就放開了——與其把營生留給對手，不如留給“兄弟店”。

其實在麥當勞看來，遠距離離開幾家店不關鍵，關鍵的是考量店與店之間的相互影響有多大。  

麥當勞的解決方案是：做調研，調研顧客從哪個方向來？假如是從即將新展店的政府部門過來的人多，那新開的店就會影響老字號的營生。  

比如說麥當勞的北京胡椒廚房店，馬路對面就有一種邊線，但是調研后發現，100個人中只有11個人是從對面走過來就餐，也就是說，新店僅會影響老字號11%的銷售額。兩家店的總銷售額，加起來相比于只開一間店，要多許多。

08 天天排隊的超市旁邊，不很大是好邊線

如今下沉市場很火，我常常聽老家的朋友說：某某超市天天排隊，我去開個甜品店，肯定能掙錢，你看呢？

事實上，這是個誤區。一種超市周邊到底能不能開，除了客流量，還要看這3個點：   

1、很大要看看超市的人均消費情況。  如何看超市的營生好壞，第一要看結帳有多少臺，開了多少條線，通過結帳數量，可以估算出每天的客流量。

假如超市只有五六條線，不要在那里展店，銷售額達不到日均50萬元的超市也不要去。

2、看超市里可樂的銷售狀況，確定顧客群體。  要看小散裝賣的多還是大散裝賣的多。假如大散裝賣的多，證明超市周邊街道社區是屬于普通街道社區，家庭型消費較多。小瓶賣的多，則說明年輕單身人士多。 

3、看巧克力的銷售情況，看購買力。  看放在最好邊線的是什么牌子的巧克力，巧克力的批號是不是最新的。假如進口巧克力的批號始終都是新的，說明這里人群購買力不錯。

09 麥當勞遷建有“5不要”，對茶飲行業同樣適用

1、 不要在高低不平的路面上 ，誰也不愿意走高低不平的路，尤其是穿高跟鞋的女士。

2、 不要選在斜坡上面  ，跟風水沒關系，主要是不方便。

3、 不要去很小的街道社區  ，客流量太少。

4、 門口有障礙物的慎選 ，比如說一棵大樹，會影響店鋪看板的可見度。

5、 晚上路燈暗的邊線也不要去 ，不僅可見度低，顧客也會顧忌安全難題。

結語

優秀的遷建策略都是一樣的，把每一種細節都到做極致，通過系統的方法代替感性的決策。

一說起商業，都真的要縱橫捭闔、高瞻遠矚，其實都是接觸得越多，我越真的，商業的一切，都需要滴水穿石，日復一日的瑣碎功夫。

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