原報告

觀點指數

敏于數，追本溯源，解讀地產深層次脈絡。篤于行，揭行業整體發展規律。

摘要：湖北科投光谷產園REIT的底層資產就是寫字樓資產，因為其園區的屬性，可以裝進公募REITs的底層資產中。

觀點指數 4月25日，根據上交所信息顯示，中金湖北科投光谷產業園REIT項目狀態更新為“已通過”，預料很快將正式上市交易。

待成功上市后，湖北科投光谷產園REIT將成為國內第9單產業園REIT、武漢首單公募REITs，也是繼蘇州、合肥、杭州之后的第4個二線城市的產業園REITs，持續提升產園REITs的區域覆蓋度。

據此前報道，湖北科投光谷產園REIT在經過上交所的問詢函后，管理人及評估機構基于未來租約的穩定性作了謹慎處理，主動將底層資產估值由16.20億元下調至15.40億元，下降0.80億元。

從收益看，以15.4億元的公募基金預計募集規模為基準計算，2023-2024年度的預測現金分派率則分別為4.72%和4.98%，在已發行產園REITs中處于中等偏上，維持相對樂觀的預期。

觀點指數認為，由于沉沒成本較高，湖北科投光谷產園REIT主要租戶穩定性有一定保證，短期大面積退租可能性低。但光谷區域乃至整個武漢區域的產業園區、辦公樓供應量較大，競爭者較多，將給項目未來續租、招租情況，以及租金提升帶來一定挑戰。

租戶組成接近商辦 科技增添產園屬性

中金湖北科投光谷產業園REIT底層資產可分為四部分，分別為光谷軟件園A1-A7棟、光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟，以及位于光谷大道41號的互聯網+項目，四部分均屬于光谷光電子信息產業園內的核心物業。

四處資產均屬于工業用地，建成及運營起始時間不一，光谷軟件園A1-A7 棟在2009年1月即投入運營，互聯網+項目在2017年5月才開始運營?？偪勺赓U面積為17.44萬平方米，可租賃面積為16.76萬平方米。

湖北科投光谷產園REIT的底層資產就是寫字樓資產，因為其園區的屬性，可以裝進公募REITs的底層資產中。

從租戶組成看，該單REIT的重要現金流提供方、底層資產最大租戶為招商銀行武漢分行和招商銀行信用卡中心，所租賃場所均用作招商銀行信用卡中心數據處理業務和區域辦公，因此申報說明書中可以將最大租戶招商銀行分類為金融科技，以此提高該單REIT的科技產業屬性。

從行業慣例來講，信用卡中心被定義為金融科技是常態，符合市場正常分類口徑。

可以對比的是，原始發行的蛇口產園REIT其底層資產同樣為建在工業用地上的寫字樓，但其單一現金流提供方提供的現金流占底層資產同一時期現金流總額的比例未超過10%，若按單一現金流提供方及其關聯方合并計算，占比13.45%。

而且該部分租戶全隸屬于招商局集團旗下，不妨礙蛇口產園REIT行業分布多元、租戶結構適度分散的特點。若加入新擴募的光明項目（該項目的中高端制造業租賃面積占總可出租面積的31.8%），生物產業占比18.2%，蛇口產園REIT的產業屬性進一步提高。

反觀湖北科投光谷產園REIT，其單一現金流提供方提供的現金流占比28.11%，高于蛇口產園REIT，但信用卡中心與周邊產業聯動性不強，該單REIT呈現出更多的商辦屬性。

目前市場主流觀點一般認為作為辦公實體的非一線城市資產，穩租約是較大難題，而該單REIT選取信用卡的數據中心，以機房等設備難遷移為由保證租約的穩定，在租戶結構是一種合理安排，值得借鑒。

疫情擾動出租率，增值率與分派率中等偏上

湖北科投光谷產園REIT資產均位于武漢市東湖高新區光谷光電子信息產業園內，該產業園是光谷八大產業園之一，是中國首個國家級光電子信息產業基地的核心載體，中國孵化器事業的發源地。

直觀來看，REIT資產所處區域歷經多年發展，區域內的交通和生活配套設施較為完善，對招租和穩租約起到了較強的外部支撐。

2020-2022年末，該單REIT園區資產整體出租率分別為83.76%、89.63%、86.40%。報告期內受歷史疫情持續影響，園區資產出租率存在波動，部分物業尚未達到預期利用率。

伴隨疫情結束，租賃市場回暖，基礎設施項目的租賃情況日漸改善。截至2023年3月31日，基礎設施項目整體出租率已恢復至90.72%。

從收入看，2020-2022年末，項目公司三年營業總收入分別為0.86億元、1.06億元和1.07億元。收入主要由租金收入組成，三年分別為7564.26萬元、9457.33萬元和9604.62萬元。

2020年歷史疫情期間，湖北科投響應國家及湖北省政策號召，針對小微企業租戶給出了減免3個月租金、減半6個月租金的優惠，從而使得2020年度租金有所下滑，后續隨著疫情影響逐步消退，租金收繳及租賃情況正逐步恢復正常。

從可分配收益看，假設該基金按照模擬可供分配金額的100%向投資者分配股利，2023-2024年度的模擬預測可供分配金額分別為7271.32萬元和7665.17萬元，預測現金分派率為4.72%和4.98%，在已發行的產品中也處于中等偏上的水準。

雖然，租賃情況在2023年一季度已逐步改善，但租約穩定性風險仍存在。

截至2022年12月31日，該單REIT的底層資產租賃合同到期時間主要分布在2023年-2024年，在未來兩年內將面臨租約集中到期的情況，項目存在一定的空置風險，進而導致目標底層資產項目的租金收入減少。

因此，管理人及評估機構在收到上交所反饋意見后謹慎調低了其估值和增值率。

除此之外，管理人還尋求第二大租戶武漢留學生創業園管理中心向原始權益人湖北科投出具了《租賃意向函》，表明有意長期租賃光谷軟件園E3棟，留創園現時租約將在2023年尾到期。截至目前，E3棟由留創園整租。

截至2022年12月31日，目標基礎設施資產賬面價值合計5.68億元，較初申報時調低0.03億元；評估值為15.40億元，下降0.80億元；增值率為171.31%，下降12.28個百分點。

資產地處東湖高新區核心區位，競爭激烈

武漢是中國最早建設發展產業園區的城市之一，特別是東湖高新區的產業園區發展日漸成熟，產業聚集效應不斷增強。較早的發展也使得區域內的交通和生活配套等較為完善。

對于湖北科投光谷產園REIT的底層資產而言，其地處的光谷光電子信息產業園，是東湖高新區八大園區中基礎配套設施最完善的園區。

除各園區自身配有基本商業配套外，園區周邊還有保利廣場、光谷K11購物藝術中心、光谷天地、哈樂城等大型商業綜合體，以及多家銀行網點、醫療機構、住宅公寓項目等，可以為租戶提供豐富且必須的配套服務，有效提高了對租戶的吸引力。

數據顯示，截至2022年第四季度，武漢全市主要產業園區平均空置率達到17%，光谷區域產業園平均空置率最低，為16%；其他區域主要產業園區平均空置率約22%，仍在恢復中。

光谷區域內產業園區項目較為密集，現仍有大量產業園面向市場招租，其中包括現代光谷世貿中心、光谷金融港、光谷總部國際二期時代、光谷匯金中心、光谷軟件園、當代光谷夢工場、國際企業中心等項目。

然而該處園區資產開始投入運營的時間較早，在物業維修保養、提升物業品質等方面存在一定挑戰。除此之外，周邊區域未來陸續仍有相當數量新的產業園區供給入市，或造成區域內園區去化面臨較大的難度，REIT底層資產出租率的提升挑戰或將進一步加大。

據了解，2023年武漢陸續有部分產業園項目入市，新增的研發辦公建筑亦主要來自于光谷區域。即便新園區配套設施不如該單REIT的底層資產，但若其以較低起租價入市，可能對價格敏感型租戶會構成一定吸引力，給本項目帶來客戶分流。

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