不同的城市人口的分布，城市交通的情況以及將來的規劃都是不一樣的。

對于餐飲來說，餐飲能做的只是鄰近的市場，而且大排檔遷建很大要把握好商圈。

大排檔遷建萬變不離其宗的就是很大要圍繞目標客戶來開設。

一個大排檔依靠的是在商業街有大量的客流量，而是看大排檔能有多少目標客戶，有多少忠實的顧客長期來店消費。通過一間甜品咖啡廳的遷建來看看，這12項鋪面自身的指標你考察了么？

01 租金要求

單月租金最出色在預估營業額的1/4—1/3以下；最出色無轉讓費；能夠保證3年以上的租期；

租金可有適度遞減，但盡量遞減變緩或者遞減數值越小越好（遞減幅度不能超過8%）。

不要求投資養店期過久的門店，雖然租金相對劃算，但是假如養店期過久，也容易夜長夢多，而且通常要求養店期最出色在半年以內為宜。

02 占地面積要求

依據自己開店的定位以及資金實力來確定采用占地面積。

個人要求理想甜品咖啡廳采用占地面積在100—300平方米為最佳，上限占地面積為500平方米大約，因為這樣的占地面積能具有足夠的采用功能。

 比如，通常情況下，不少獨立甜品咖啡廳占地面積在100平方米大約，星巴克是300平方米大約，漫咖啡在2000平方米大約

03 層樓要求

假如是商場內，以臨近電梯，或者影院等客流量大的、租金醒目的區域為宜。假如在商場避開星巴克等一線大牌的門店也是不錯的選擇，租金相對便宜，避開直接競爭。假如是臨街店鋪，通常要求一二層最出色，其中二層占地面積能稍大，因為更安靜，租金也更合適。

比如，雕刻時光五道口店就在一間三層樓的二三樓，二樓占地面積比較大，三樓有能利用的室外露臺假如是獨棟，則考慮占地面積、內部結構是否合適。

筆者曾介紹過的一間校園店，2層400多平，配置很豪華，利用上能更充分當然，假如店主擅長網絡營銷，玩轉圈子的能力很強，也能選擇層樓最里面，以及巷子、樓房下，甚至是大樓的屋頂天臺。

04 屋頂度

通常室外的層樓度最出色能夠達到3米以上，假如要做隔層，最出色層樓度能夠達到5.5米以上，室外最出色不要有太多的圓柱，或者天井，以免影響采用占地面積，假如有圓柱和天井需問清能否做部分的拆毀或處理。

假如是韓系風格的門店，空間宏大些會更有效果，比如能隔層，挑空等。

05 翻新要求

有翻新免租期，起碼30天，最出色60天大約，當然免租期時間越長越好，因為正常設計一間咖啡廳須要至少15—20天大約的時間。

而翻新一間咖啡廳依據大小占地面積及施工難易程度，通常也須要30—90天的時間。

翻新免租期…聽上去就很難。室外空間允許適度改造，比如：中庭、挑空天花、拆毀部分圓柱或者隔斷墻等。

06 冷卻系統要求

通常來說餐食的比例越高，對冷卻系統的要求越高，尤其戶外除煙。比如，很多樓房的店鋪是不具有明火的。

也就是說不具有大量餐食的出品條件，就算有燃氣管道，樓房里的冷卻系統管道也不具有商用條件，假如這項考慮不周，很容易引起煙氣擾民的糾紛。

07 消防要求

整幢大樓需通過消防環評，并且咖啡廳內具有很大的消防設施，比如：噴淋、煙感或者消防龍頭！

此項尤為重要，假如整幢大樓的消防沒有經過環評，咖啡廳的消防審批幾乎無法通過。

08 通風要求

咖啡廳里有幾扇通風不錯的窗戶，不但能省電，更重要的是光線射進室外，能營造很舒服的氛圍，尤其是有延窗能落地的玻璃。

在中庭邊的陽光下看書，是很多人去咖啡廳的最初動力

09 水電要求

正常來說，一間小型咖啡廳的水電要求不高，甚至家庭用的水電設施就已經夠用。但須要注意的是，老房子的水電線路，最出色進行檢修，防止出現年久失修造成的漏水漏電問題。

另外，大型咖啡廳的要求會比較高，必須有良好的排水設施，且電量足夠，同時后廚部分要具有三相電源。

10 看板要求

看板面寬廣點更醒目，當然好，但關鍵還在于能否讓顧客便利看到，而且，須要向物業多申請些能提供看板展示的機會點。

也能發揮自己的想象創造吸引人的亮點，比如：外置音箱、特色投影燈、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海報、室外好玩的小雕塑等。

11 停車要求

小型個性咖啡廳因為占地面積較小可能對咖啡廳要求不高，但對于一些大中型咖啡廳沒有停車位是嚴重缺乏市場競爭力的，除非咖啡品牌本身的號召力非常強。

此外，停車便利也意味著開咖啡廳是否要考慮城市交通是否便利，假如你的咖啡廳藏在一個總是塞車的狹小街道內，顧客去不去就都是看心情了；

再或者你的咖啡廳位于快速路口或者天橋下面，顧客可能一腳油門就過去了，大呼：“走過了，忘記掉頭了！”

12 外圍要求

鄰近有無標志性的建筑或路口，便利顧客驅車前往？假如在一個鄰近都是批發市場、小賣部、菜市場的地方，開一個極有品位的咖啡廳，那成功率很大不會太高。

這么多細小的“陷阱點”，你有沒有被擊中過？

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華鼎冷鏈是一家專注于為餐飲連鎖品牌、工廠商貿客戶提供專業高效的冷鏈物流服務企業，已經打造成集冷鏈倉儲、冷鏈零擔、冷鏈到店、信息化服務、金融為一體的全國化食品凍品餐飲火鍋食材供應鏈冷鏈物流服務平臺。

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