專欄 | 冷鏈物流園規劃發展實踐與第三方冷鏈物流園的模式考究

時間：2023-01-02 22:12:05來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

導讀：

近年來在政策刺激和需求側不斷擴大的背景下，我國冷鏈物流行業迎來了發展的重大時機，尤其是近5年，中國冷鏈物流需求年均增長率接近20%，市場規模、冷藏設備設施等成倍增長，冷鏈行業的核心載體（冷鏈物流園）投資建設遍地開花。在梳理冷鏈物流園行業發展的基礎上結合以往的規劃經驗，總結出一些冷鏈物流園規劃發展之道。

冷鏈物流園發展概況

1、冷鏈物流園概述

冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術工藝和冷庫、冷藏車、冷藏箱等設施設備，確保冷鏈產品在初加工、儲存、運輸、流通加工、銷售、配送等全過程始終處于規定溫度環境下的專業物流。

冷鏈物流的對象產品包括：農產品、禽肉類、水產品、花卉、加工食品、冷凍或速凍食品、冰淇淋和蛋奶制品、快餐原料、酒品飲料等;特殊的商品有：藥品(疫苗、血液)、化工品等。

而冷鏈物流園正是提供加工、存儲和運輸的場所，是冷鏈物流產業鏈上的核心環節，是聯結產和銷的關鍵節點和平臺，是運用了多種冷鏈技術，在物流作業集聚區和運輸樞紐銜接地區將眾多冷鏈物流企業集聚在一起，實現專業化和規模化經營的大型綜合性物流園區。

2、冷鏈物流園的類型。

現階段冷鏈物流園主要有四類，以農產品、冷凍品批發為主的交易型冷鏈物流園，以提供產品加工場地為主的冷鏈物流園，以冷庫租賃為主的大型倉儲型冷鏈物流園，以城市配送為主的小型冷鏈物流園。

交易型冷鏈物流園。 交易冷鏈物流園區是以農產品批發交易為核心的服務功能，形成冷鏈物流與市場交易相互促進、良性互動的服務模式。此類園區一般位于市內或近郊，得益于冷產品交易必須以冷庫為依托的特點，此類園區出租率較高，盈利水平也較高。

加工型冷鏈物流園。 此類物流園主要針對食品加工制造企業，涵蓋農產品初加工、精深加工、預制菜生產等，提供大型低溫加工車間和倉儲，并配套研發、測試和生活服務區。同時這類園區對污水排放、用水用電等條件要求較一般園區高。

倉儲型冷鏈物流園。 此類冷鏈物流園區一般建在離市區距離較遠，或靠近港口和道路中轉樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價及建造成本適合大批量的冷產品儲存，如進口海產品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

區域配送型冷鏈物流園。 區域配送冷鏈物流園區大多出現在大型城市的核心區，主要承擔城市配送功能，具有多溫區、多品類、多頻率、共存配送等特點，實現區域配送效率最高、成本最低的優勢。

3、冷鏈物流園政策環境

近三年來，尤其是在新冠疫情反復肆虐背景下，國家對冷鏈物流及其設施的建設更加注重，連續出臺了許多具有指導性的政策和規劃，助力整個行業快速發展。

4、冷鏈物流園市場情況

根據國家信息中心大數據發展部測算，2021年我國冷鏈物流市場達到15.01%的增速，市場規模達到4407億元。

2015-2021年全國冷鏈物流市場規模(單位：億元)

資料來源：國家信息中心

緊隨著國家支持冷鏈物流發展的相關政策出臺，冷鏈物流項目紛紛上馬，各類冷鏈物流相關資源配置進一步完善。2020年在疫情的影響下，各級政府意識到冷鏈物流對于保障基礎民生工作的重要意義，發展冷鏈物流產業，推進冷鏈物流基礎設施布局，成為很多地方政府的發展重點。經初步核算，2021年我國冷庫總量達7498萬噸，較上一年同比增長12.5%。

2015-2021年全國冷庫總量(單位：萬噸，%)

資料來源：前瞻產業研究院整理

據中冷聯盟發布的《全國冷鏈物流企業分布圖》顯示，2021年，我國冷庫容量區域分布中，華東地區的冷庫容量最大，占比全國冷庫總量的39.92%;其次是華中地區，占比達13.64%。

2021年全國冷庫容量地區分布情況(單位：%)

資料來源：中冷聯盟前瞻產業研究院整理

全國各地冷庫租金差異較大，主要體現為東高西低，沿海地區高，內陸地區低。根據鏈庫網&中物聯冷鏈委冷庫數據顯示，2021年上半年一線城市冷庫供不應求，租金維持小幅上漲;二、三線城市冷庫租賃需求不足，租金有小幅下降。其中，深圳、海口、東莞地區冷庫平均租金較高，均高于120元/板/月;烏魯木齊、銀川地區平均租金較低，均低于80元/板/月。

2021年上半年主要城市冷庫倉儲價格行情參考(單位：元/板/天)

資料來源：鏈庫前瞻產業研究院整理

規劃實踐案例

案例一：

該冷鏈物流園項目位于某一線城市，由國內領先的物流園開發商投資建設，項目占地200畝，建筑面積20萬㎡，投資超過20億元。

通過對當地市場需求調研，并結合投資方在業內的領先優勢，規劃打造行業領先、高標準、綠色低碳的現代冷鏈物流產業園，建設恒溫、冷藏、冷凍等多溫區冷庫，布局食品加工等增值服務區，為食品、醫藥、跨境電商等企業提供集貨物存儲、加工、配送等功能于一體的綜合冷鏈物流服務。

同時通過建設冷鏈信息平臺，實現智慧溫控、可視化、實時監控、定位軌跡追蹤、可追溯等，為客戶提供安全、準確、高效、環保的全程冷鏈服務。

案例二：

該項目位于城市遠郊，項目結合區位、政策、平臺等各方優勢，立足于城市保供發展需求，延伸發展商貿物流與食品智造等板塊，打造成為集研、產、供、銷于一體的綜合性產業園區。

項目總體規劃建設“一園、兩基地、一配套”，擬規劃占地面積為1800畝，總投資規模為150億元，通過分期建設，平臺化思維發展，打造成為要素齊全、高效協作、產出顯著、社會效益明顯、獨具特色的以冷鏈為核心的綜合性園區，該項目引入了冷鏈服務中心、食品科技園、農貿流通中心、城市保供基地、創新中心、人才鄰里，以農貿和食品加工帶動冷鏈服務需求，以冷鏈服務促進食品工業和貿易的快速發展，同時布局包括吃喝玩樂等一系列配套，解決項目地遠離城市的不便，構造園區內循環體系，保障園區長久持續發展。

規劃見解

冷鏈物流園項目投資較大，專業性較強，不同于其他園區后續有較為寬松的調整空間，冷鏈物流園一旦成型，因為涉及到眾多設施設備，后續的調整空間不大。因此要在建設前期做好規劃定位，要合理且明確園區應該做什么，不改做什么，園區的選址、運營模式和規模大小、功能配比等都要明確。

基于過往的項目經驗對冷鏈物流園項目規劃提出以下幾點建議：

充分考慮區域內的資源稟賦 ，明確到底是做產地市場的冷鏈還是打造銷地市場的冷鏈。找出區域內外銷或者內購的產品是農牧產品還是水產品或是生物醫藥等需要冷庫的品類，根據品類特點和規模等多種因素，綜合考慮冷鏈中心的設置，包括溫區、面積大小、交通設計等。

考量項目的區位交通 ，項目到底是處在城市中心、近郊還是遠郊，根據不同的位置去匹配園區的功能，比例在遠郊的要考慮到員工居住問題;在城市中心的要考慮發揮土地最大的價值，考慮引入商貿辦公居住一體，以商貿辦公聚攏人氣等。

前期確定好園區的主要類型 ，通過資源分析以及開發愿景，要明確園區到底是哪種類型，加工型、交易型、倉儲型、城市配送型等，根據不同的類型去設計園區冷庫的面積大小和匹配園區的配套以及交通動線設計，同時可以盡早啟動招商。

規劃要適度超前， 考慮到目前冷鏈物流行業發展速度較快，同時園區的開發建設時間較長，因此項目的規劃要適度超前，在園區設備、園區平臺、園區運輸車輛、園區建筑等眾多方面都要考慮未來的發展趨勢。

商務部：鼓勵第三方社會化冷鏈物流企業發展

第三方冷鏈物流是社會化分工的產物，供貨商及購貨商企業基于自身軟硬件設施的欠缺，以及技術、成本等方面的制約，往往將經營過程中的冷鏈環節轉移給第三方來服務，以達到專注主業、控制成本、提升效率等目的。

2021年年末，國務院辦公廳發布冷鏈物流首個五年規劃，國家對冷鏈物流行業的關注上升到前所未有的高度，展現出國家補足冷鏈物流短板的決心。商務部也表示將貫徹落實《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，在流通領域抓好產地流通基礎設施建設、跨區域農產品批發市場和干線冷鏈物流建設、終端零售網絡“冷環境”建設，并提出鼓勵第三方社會化冷鏈物流企業發展，推動冷鏈云倉、共同配送、零擔物流等模式推廣應用。

第三方冷鏈物流園區發展模式

1、依托大客戶型——萬緯成都新津冷鏈園

2015年，萬科集團推出其獨立物流品牌——萬緯物流，并于2017年正式進軍冷鏈物流，2018年萬科并購太古冷鏈物流資產包，萬緯物流在冷鏈物流領域的實力大幅提升。

如今，萬緯已成為國內知名的第三方冷鏈物流服務提供商及多溫區綜合物流解決方案服務商，累計入駐21城，共運營管理25個專業冷鏈物流園，倉儲規模超85中國方米。

多年來，萬緯物流先后與佳沛奇異果、褚橙、費列羅、百勝集團、藍威斯頓、沃爾瑪等知名果蔬、食品企業和大型商超合作，深耕各行業高質量頭部客戶，不僅提供冷鏈倉儲服務，同時深入到客戶的供應鏈中，提供多元化、定制化的冷鏈物流增值服務。

萬緯成都新津冷鏈園區位于成都市新津縣，總占地面積51300平米，物業結構為單層結構，是西南地區規模最大、最先進的現代化冷庫項目之一，總容量托盤位48938托，超大的庫容以及多溫區的庫區劃分充分滿足了萬緯物流不同類型客戶在淡旺季的動態需求。

作為沃爾瑪在成都的生鮮配送中心，園區為沃爾瑪提供收貨、分揀、發貨服務，擁有13個全封閉式裝卸平臺，可實現冷藏車無縫對接，專辟了三個獨立庫房作為沃爾瑪專用操作倉，根據沃爾瑪的需求，在溫控車上安裝溫度記錄儀，全程記錄車廂溫度，實現定制化服務。

諸如萬緯成都新津冷鏈園這樣依托大客戶型的模式，通過對大規模先進現代化冷庫的建造維護、綜合定制化的冷鏈物流服務以及對各類行業大客戶的業務開展與經驗積累，形成了在行業競爭和長期合作上的優勢。

一方面，由于大型客戶、品牌企業對冷鏈倉儲配送軟硬件的高要求，帶來了較高的合作門檻，有效的抵制了“惡性低質競爭”。萬緯冷鏈物流采用國際先進的倉庫設計及制冷工程技術，高標準的冷庫建設為萬緯冷鏈帶來了75%的高穩定期使用率及7%的NOI高回報率，萬緯的冷鏈物流業務快速增長，據萬科2021年年報顯示，截至2021年底，萬緯冷庫營業收入為11.0 億元，同比增長高達89%。

另一方面，這種精細化的頭部客戶合作策略往往帶有較強的戰略互補性與穩定性，合作一旦達成，雙方就會形成長期穩定的關系，據悉，自2019年萬緯成都新津冷鏈園與沃爾瑪開展合作以來，萬緯物流兩年中還與沃爾瑪在昆明、沈陽、廣西達成了3個項目的合作。

2、依托批發市場型——武漢白沙洲冷庫

武漢白沙洲農副產品大市場有限公司于2008年6月成立武漢白沙洲冷鏈物流有限公司，并在武漢白沙洲農副產品大市場西南側籌建了武漢白沙洲冷鏈市場。

白沙洲冷鏈市場總用地461畝，規劃建筑面積30中國方米，總投資9.5億元，分三期投入開發建設20萬噸冷庫及包括冷凍食品、海鮮、板栗、干調等在內的配套市場群，并集合現代化農產品精、深加工以及物流配送、電子結算等配套信息服務為一體，與白沙洲農副產品大市場構成了華中區域最大的農產品交易中心，成為華中乃至全國“一站式”采購平臺。

白沙洲冷庫背靠白沙洲農副產品大市場這個大平臺，經營優勢主要集中在對一級渠道批發商的引入以及兩者之間資源的整合。

首先白沙洲農副產品大市場的人流、車流以及成熟的往來客戶資源，為白沙洲冷庫在商鋪冷庫招商以及品牌推廣上提供了強大的助力;其次，除冷庫外，白沙洲冷庫的冷凍食品、海鮮、板栗、干調等配套市場群兼顧了部分批發市場功能，與白沙洲農副產品大市場的經營品類形成互補、雙贏格局，為客戶多元化發展提供空間，還可以打造兩大市場的“一站式購物”，為買方客戶減少往來奔波，降低成本。

從收益和效益來看，依托批發市場型冷庫的收益模式最主要的是商鋪和冷庫對外租賃、庫內有償裝卸服務和交易計提，在冷鏈物流的其他增值服務上可發揮空間不大，主要在于以批發商為主體的目標客戶對精細化、全程化、管控自動化的冷鏈配送體系要求較低，但同時軟硬件的“低門檻”要求，也一定程度上加大了該模式的市場競爭壓力。

另外，批發市場素來有“搞活一個市場可以帶熱一圈經濟”的項目連帶效益，尤其是農批市場在我國農產品流通中的地位逐年攀升，未來收益擴大化的樂觀預期讓這類投資經營模式逐年升溫。

再者，從城市角度來看，依托批發市場建設冷鏈物流園，能夠有效賦能城市農批市場發展，減少產品損耗，延長農產品供應時間，降低成本，起到穩定市場物價，幫助農批市場更好實現“菜籃子”功能，于城市農產品流通有益。

當然，由于此物流模式所依托的客戶群體本身具有較大的不穩定性，數量又多，需求各異，業務規模參差不齊，上游采購及下游銷售線路分散，使得冷鏈物流整體處于零散不穩定狀態，給園區的經營管理帶來一定的風險。

結語

在面對日新月異的市場變化和需求提升中，第三方冷鏈物流園區的發展模式也在不斷更新換代，盡管模式不同，第三方冷鏈物流園區的總體發展趨勢是趨同的，一站式智能冷鏈物流服務和供應鏈解決方案更加得到市場青睞，在零擔運輸、城市共同配送;多功能化、定制化服務;設備和管理的智能互聯;流通鏈兩端“最先一公里”和“最后一公里”的建設等方面的市場競爭將日益加劇。

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來源 | 前瞻產業研究院

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